Olağan Zamanaşımı ile Mülkiyetin Kazanılması (TMK m. 712) Üzerine Bir İnceleme
1. Giriş
Mülkiyet hakkı, eşya üzerinde en geniş tasarruf yetkilerini içeren ve hem Anayasa hem de Medeni Kanun tarafından koruma altına alınmış bir temel haktır. Ancak mülkiyet her zaman bir sözleşme, miras veya mahkeme kararıyla doğmaz. Bazı durumlarda zamanın geçmesi, zilyetliğin sürdürülmesi ve iyiniyet gibi unsurların birleşmesiyle de mülkiyet hakkı doğabilir. Bu durum, Türk Medeni Kanunu’nun 712. maddesinde düzenlenen olağan zamanaşımıyla mülkiyetin kazanılması kurumudur.
Bu çalışma, TMK m. 712 hükmünün sistem içindeki yerini, koşullarını ve uygulamadaki yansımalarını Yargıtay kararları ışığında değerlendirmeyi amaçlamaktadır.
2. Hukuki Dayanak ve Kurumun Amacı
TMK m. 712 uyarınca:
“Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”
Bu hüküm, tapulu taşınmazlarda malik sıfatıyla kayıtlı bulunan ancak bu kaydın geçerli bir hukuki nedene dayanmadığı hallerde, belirli şartların gerçekleşmesi durumunda mülkiyetin zamanla kesinleşmesini sağlar. Böylece hukuk düzeni, uzun süre devam eden fiilî durumu koruyarak tapu sicilinde istikrar ve hukuk güvenliği hedefini gerçekleştirir.1
3. Olağan Zamanaşımının Şartları
3.1. Geçerli Hukuki Sebebin Bulunmaması
Olağan zamanaşımının ilk koşulu, tapu kaydının geçerli bir hukuki nedene dayanmamasıdır. Yani kişi, şeklen malik olarak görünse bile, aslında bu sıfatı geçerli bir işlemden (örneğin satış, bağış, mahkeme kararı) elde etmemiştir.
Yargıtay’a göre, “malik olarak tapuya yazılan kişinin kaydı, geçersiz bir işlem veya hata sonucu oluşmuş olsa bile, olağan zamanaşımı süresi dolduğunda mülkiyet hakkı kazanılmış olur.”2
3.2. On Yıllık Kesintisiz ve Davasız Zilyetlik
İkinci koşul, on yıl boyunca aralıksız zilyetliğin devam etmesidir. Zilyetlik, malik sıfatıyla fiilî hâkimiyetin kullanılması anlamına gelir. Bu sürenin kesilmesi veya dava yoluyla zilyetliğin tartışma konusu edilmesi, zamanaşımı süresini durdurur.
Yargıtay, bu konuda şu yönde içtihat geliştirmiştir:
“Zilyetliğin on yıl boyunca davasız ve kesintisiz biçimde sürmesi, mülkiyetin olağan zamanaşımıyla kazanılabilmesi için zorunludur. Zilyetliğin devredilmesi veya dava açılması süreyi keser.”3
3.3. İyiniyetin Varlığı
Üçüncü koşul iyiniyettir. Kişinin tapuya malik olarak kaydedildiği anda, taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmemesi ve dürüstlük kuralı gereği bilmesinin beklenmemesi gerekir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, bir kararında şu tespiti yapmıştır:
“Olağan zamanaşımıyla mülkiyet kazanımında iyiniyetin varlığı, kayıt anına göre belirlenir. Sonraki dönemdeki kötü niyet, kazanılmış hakkı ortadan kaldırmaz.”4
Dolayısıyla, iyiniyetin başlangıçta mevcut olması yeterlidir; sonradan kaybolması süreci etkilemez.
4. Olağan Zamanaşımının Hukuki Sonuçları
Koşulların tamamlanmasıyla birlikte, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı kesinleşir ve artık bu hakka karşı itiraz edilemez. Önceki malik veya üçüncü kişiler, mülkiyetin geçersizliğini ileri süremezler.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, bu konuda şu şekilde hüküm kurmuştur:
“TMK m. 712’de belirtilen koşulların oluşmasıyla birlikte, kişinin mülkiyet hakkı doğar ve bu hakka karşı itiraz dinlenmez; zira tapu sicilinde hukuki güvenlik ve istikrarın korunması esastır.”5
Bu yönüyle olağan zamanaşımı, hem tapu sicilinin aleniyet ilkesini güçlendirir hem de dürüst zilyetliği koruma işlevi görür.
5. Olağan ve Olağanüstü Zamanaşımının Karşılaştırılması
Olağan zamanaşımı yalnızca tapuya kayıtlı taşınmazlarda uygulanır; buna karşılık olağanüstü zamanaşımı (TMK m. 713) tapusuz taşınmazlarda geçerlidir.
Olağan zamanaşımında:
-
İyiniyet şartı aranır,
-
Süre 10 yıldır,
-
Tapu kaydı bulunmalıdır.
Olağanüstü zamanaşımında ise:
Bu ayrım, hukuk düzeninin hem mülkiyet hakkının korunması hem de uzun süreli fiilî durumların meşrulaştırılması arasındaki dengeyi gözettiğini gösterir.6
6. Değerlendirme ve Sonuç
Olağan zamanaşımıyla mülkiyetin kazanılması, dürüstlük ilkesi ve hukuk güvenliği arasında hassas bir denge kurar. Uzun süre taşınmazı malik sıfatıyla elinde bulunduran, fiilen kullanan ve bunu iyi niyetle yapan kişinin mülkiyetinin korunması, toplumda istikrar ve güven duygusunu pekiştirir.
Bu kurumun özü, “dürüst zilyetliği ödüllendirme”, “belirsizliği giderme” ve “tapu sicilinin güvenilirliğini koruma” ilkelerine dayanır.
Ancak uygulamada, her somut olayın özelliklerine göre iyiniyetin varlığı ve zilyetliğin niteliği dikkatle değerlendirilmeli; kötü niyetli zilyetlerin bu yoldan yararlanmasına izin verilmemelidir.
Dipnotlar
Kaynakça
-
Eren, Fikret, Eşya Hukuku, 23. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2023.
-
Oğuzman, M. Kemal / Barlaş, Nami, Eşya Hukuku, 8. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul 2022.
-
Kılıçoğlu, Ahmet M., Medeni Hukuk Temel Bilgiler, 10. Baskı, Turhan Kitabevi, Ankara 2020.
-
Türk Medeni Kanunu, 4721 sayılı Kanun, Resmî Gazete: 08.12.2001.
-
Yargıtay 1. HD, 13.02.2019, E. 2017/4586, K. 2019/1012.
-
Yargıtay 8. HD, 05.06.2018, E. 2016/15434, K. 2018/9501.
-
Yargıtay 1. HD, 24.11.2016, E. 2014/12846, K. 2016/15257.
-
Yargıtay 8. HD, 03.03.2021, E. 2019/7811, K. 2021/1895.