Kiracıyı tahliye davası nasıl açılır? Kiracı tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Yeni Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi şöyle tanımlanıyor, “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Belirli kira sözleşmesinde sure dolduğunda herhangi bir bildirim yapılmazsa dahi kira sözleşmesi sona erer. Belirli kira sözleşmesinde ise sure adından da anlaşılacağı gibi belirsizdir.
Kira sözleşmesi ile kiraya veren ve kiracı birbirine karşı yasal olarak sorumlu sayılır. Ev sahibi kiracının kural ve sorumluluklara uymaması durumunda sözleşme bitmeden tahliyesini isteyebilir. Kiracı tahliye davası için bazı şartların oluşması lazım.
Tahliye davası bir diğer adıyla “boşaltma davası” açılabilmesi için kanun koyucu 2 sebebe ayırmış. Bu sebeplerden bir kısmı kiraya verenden bir kısmı ise kiracıdan kaynaklanıyor. Peki bu sebepler neler?
KİRACI TAHLİYE DAVASI SEBEPLERİ
Kiraya verenden kaynaklanan sebepleri şöyle sıralayabiliriz;
• Kiraya verinin ihtiyaç sebebi ile açılan tahliye davası
• Yeni malikin ihtiyaç sebebi ile açılan tahliye davası
• İmar ve inşa nedeni ile açılan ihtiyaç davası
Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise şöyle;
• Kiracının taahhüdüne dayanan tahliye davası
• Haklı sebeple kiracıya verilen 2 ihtar nedeni ile açılan tahliye davası
• Kiracının kendi konutunun bulunmasına dayanan tahliye davası
Borçlar Kanunu’na göre;
KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Kiracı tahliye davasının açılabilmesi için bazı kurallar var. Eğer kira sözleşmesi süreli ise tahliye davasın kira sözleşmesinin sona ermesi ile açılabilir. Kira sözleşmesinin bitmesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davasının açılması lazım. Eğer kira sözleşmesi süresizse fesih ve bildirim sürelerine göre sözleşmenin sona ereceği tarihi belirlemek gerekiyor. Bu tarihten itibaren 1 ay sonra tahliye davası açılabilir.
Kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılıyor.
TAHLİYE DAVASINI KİM AÇAR?
Tahliye davasının kiraya veren dışında kiraya veren olmayan malik ya da intifa hakkın sahibinin de açılabileceği Yargıtay tarafından kabul edilmektedir. Kuru mülkiyet sahibi kiraya veren sıfatına sahip değilse ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açamaz.
Şayet davaya konu taşınmaz paylı mülkiyette bulunuyorsa bu durumda paydaşların çoğunluğu ile tahliye davası açılabilir. Ya da kiracı paylı ya da elbirliği mülkiyetten biri ise bu kişiye karşı dava açılamıyor. Ancak diğer payların yararlanmaya engel olması nedeni ile tazminat talep edilebilir.
Diyelim ki kiraya veren yukarıda sıraladığımız nedenlerin biriyle kiracıya karşı tahliye davası açtı ve evi boşalttı. Bu durumda kiraya veren tahliye davası ile boşalttığı yeri 3 yıl kiraya veremez. Kiraya verecekse de çıkardığı kiracıya kiralayabilir. Eğer 3 yıldan önce kurallara uymayıp kiraya verirse eski kiracıya son kira yılından ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi gerekiyor.
Kiracı tarafından kira borcu süresi içerisinde ve tam olarak ödenmez ise kiralayan 3 şekilde kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlayabilir ve alacağın tahsilini isteyebilir.
1 İİK 269. maddesine göre, kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi yapılabilmektedir. Bu takipte kiracıya ödenmeyen kira bedellerine ilişkin bir ödeme emri gönderilmekte ve 30 gün içerisinde borcu ödemesi ihtar edilmektedir. İşbu süre sonuna kadar kiracı borcunu tam olarak ödemez veyahut 7 günlük itiraz süresi içerisinde itiraz etmez ise İcra Mahkemesinde tahliye talepli dava açılabilmektedir. İcra Mahkemesince verilen tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla neticelendirilmekte ve kiracı taşınmazdan tahliye edilmektedir; icra takibinde aynı zamanda haciz istenerek borcun tahsili de yapılabilmektedir
2. Kiralayanın başvurabileceği alternatif bir yol ise 6098 sayılı Borçlar Kanunu 315. maddesiyle düzenlenmiştir. İşbu madde gereğince, kiracı kira bedelini ve yan giderlerini ödemez ise noter vasıtasıyla kiracıya ihtar gönderilir ve en az 30 gün süre (konut ve çatılı işyerleri için) verilerek söz konusu borçlarını ödemesi aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ihtar edilir. Verilen süreye rağmen kiracı kira borcunu ödemez ise tahliye talepli dava açılır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılıyor.
3 Bir başka yol ise TBK 362. Maddesi gereğince izlenebilir. Buna göre Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. İşbu verilen süreye rağmen kiracı kira borcunu ödemez ise tahliye talepli dava açılıyor. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılır
Kiracı tahliyesi davasında görevli mahkeme
Kira sözleşmesine dayanan her türlü, tahliye, sözleşmenin feshi veya tespit davaları ve bu davalarla birlikte açılan alacak, tazminat davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Şayet kira alacağı ya da tazminat davaları tek başına açılmış ise bu durumda talep edilen miktara göre görevli mahkeme belirlenmektedir. Tahliye davalarının taşınmazın aynına ilişkin olmadığı için, taşınmazın bulunduğu yerde açılması zorunluluğu bulunmuyor.